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楼市降价潮全国汹涌 中央表态未见“松口”

  • 2011-10-25
  • 来源:神光证券网

导读:
楼市降价潮全国汹涌 北上深寒风劲吹
中央表态未见“松口” 楼市调控仍将趋紧


楼市降价潮全国汹涌 北上深寒风劲吹

胥会云 黄树辉 马可佳 林小昭

由商品房降价集中引发的几起业主集体“维权”事件,加强了人们对上海楼市下行的预期。一些业内人士认为,这波降价风潮会继续蔓延和加深。

《第一财经日报》对上海、深圳、北京、广州四地的调查显示,住宅降价销售潮早已不是上海一处的现象,深圳自5月就揭开了降价大战的序幕,北京周边地区也“寒风”劲吹,广州则暂时稳定。

上海:降价潮已酝酿多月

据报道,10月22日,数百名老业主在龙湖地产上海嘉定郦城售楼处聚集,表达对销售方的不满。在开发商的促销策略中,嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。

与此同时,浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米,也引发了业主“维权”。

SOHO中国董事长潘石屹(微博)在其微博上称:“上周有人问我,房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城巿,万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司,万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么?”

仲量联行上海区董事周志锋告诉本报记者:“事实上,今年从5、6月份就已经开始降价,那时只是个别的,而且是从经验丰富的大开发商开始,他们对市场反应很灵敏,比如万科、华润。但当时大部分开发商还是很乐观的。”

上海中星集团昆山置业有限公司销售经理邹华程对记者表示,目前的降价促销在业内是很普通的做法。中星集团在上海的楼盘外滩印象花园也有促销活动,促销降价幅度在5%左右。

仲量联行跟踪的20个城市成交量显示,三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度,于是进入9月份,更多的开发商开始降价。“在上海虽然不普遍,但是在苏州、无锡、杭州等长三角城市,降价幅度在10%~15%的楼盘已经很多。”

深圳:降价大战5月爆发

事实上,在上海多个楼盘集中降价之前,一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早已开始了降价博弈,多个大型开发商率先降价出货,引发中小房企跟进。

深圳某知名房地产上市企业向本报表示,该企业高管在此前7月份参加国务院有关房企座谈会时曾明确承诺,未来三个月会将销售价格降下来。当时,国内多家房地产龙头企业亦参加了这次内部座谈会。

早在5月,中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕,其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源,开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期,一度引发部分老业主集体维权事件。

中海地产降价引发一轮楼市冲击波,周边多个在售楼盘则陷入被动境地,部分开发商被迫采取跟进措施。

与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期,此后在8月6日推出300套毛坯房,购房享罕见七折优惠,折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米,每平方米直降4000元,令同行大跌眼镜。

更令开发商不寒而栗的是,对行业风向素来敏感的万科启动了“万团大战”行动,覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。而继7月份推出的“万团大战”降价促销行动之后,万科在深圳9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市,其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。

即将于10月下旬再次开盘的深圳龙华花半里项目,其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元。该项目营销总监陈勇在接受本报采访时表示,为避免老业主情绪反弹,接下来将对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。

此前花半里项目在9月4日正式开盘,当时均价17800元/平方米,送约2000元/平方米精装修。当地媒体称,为进一步促销,开发商——深圳恒祥基房地产公司在10月加推新品,单价大多在12000~15000元/平方米之间。一个月前后,该项目价格直接降了约2800~5800元/平方米,降幅约33%。

北京:周边地区降幅明显

“去年在北京通州买房子的人全亏了。”39岁的购房者李新(化名)这样感慨。2010年底他曾经动过在通州买房的念头,彼时,通州新建楼盘的房价已经集体攀升到每平方米2万以上。而此时,李新发现,北京通州新建商品房的价格已经集体回归到了每平方米1.5万元左右。

京贸国际城是北京“跳水”最快的一个项目,2010年底该楼盘的价格一度达到2.68万元/平方米的最高峰。随后,京贸国际城降到1.98万元/平方米,因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京第一降”。今年一次“特价房”促销中,该项目一度降至1.4万元/平方米。

虽然北京城区房价依旧坚挺,但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到了楼市寒流。2011年7月份开始通州的房价开始大幅度下跌,从8月份的均价1.7万元/平方米,直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右,每月跌幅在1000元/平方米左右。在领跌项目中以当年涨幅最快的几个项目为主,如京贸国际城、珠江拉维小镇等。

暗降的项目也为数不少,通州天时名苑就是其中之一。10月23日该项目推出的5号楼均价14300元/平方米。这比此前几期楼盘的价格每平方米降了几千元。对此,业务人员的解释是“以前的带精装修,现在的是毛坯房”。

我爱我家副总裁胡景晖(微博)告诉本报,这些区域领跌的原因是此前涨得太快,过度透支了购房者预期的价格。据通州某楼盘的销售经理告诉记者,降价的主要原因是快到年底了开发商着急回款。

北京市房协副秘书长陈志表示,从近期情况看,近两成项目下调了推广价,主要集中在通州、大兴等地,以中小套型普通住房为主,多为前期定价过高、涨幅过快项目,普遍采取特价房形式促销,“降价换量”逐渐成为共识。

北京联达四方房地产经纪有限公司杨少锋对记者表示,目前北京降价阶段的楼盘占市场的1/4,随着春节临近,开发商资金回笼压力加大,降价范围和降价幅度都会大幅扩大,楼盘降价接下来会成为一个普遍现象。

杨少锋分析称,目前开发商分为三类,一是可降可不降。这类开发商之前积累了大量资金,又没有拿地,所以没有资金压力;二是想降不敢降。开发商有些资金压力,但又不是特别大,同时考虑到降价后由于限购,成交量不一定能上去,销售达不到预期,反而赔偿得更多;三是不得不降。这部分开发商资金链非常紧张,如果不加快销售,会有资金链断裂的风险。“目前北京市场上不得不降的开发商占全部开发商的两成左右。”

广州:尚未出现降价潮

来广州工作近3年的张女士现租住在广州中心城区海珠区赤岗附近,前段时间看上了附近的新楼盘纵横公寓,一个多月前去询问,售价是2.3万。“最近听说房价在跌,昨天又去售楼处问,结果价格一点都没下降。”期待落空的张女士表示将继续观望。

记者走访广州越秀区东川路的房产中介发现,目前广州老城区的房价并没有受成交量下滑影响而出现松动。一房产中介人员告诉记者,目前越秀等中心城区的一手房越来越少,由于房源稀缺,教育、医疗等资源较好,所以不论是新房还是旧房,价格都比较平稳,没有出现下跌。

她告诉记者,目前广州一手房除了花都的一些楼盘外,其他地方价格都没有下跌,南沙因为新一轮开发的缘故,还连涨了好多。记者致电位于番禺区清河东路的尚东尚筑楼盘询问,该楼盘新一期于10月5日开盘,售楼小姐告诉记者,现在连样板房都卖完了,只剩下顶层,且不打折。

当地房地产网站的统计数据显示,以“十一”为分界点,广州一手住宅均价在“十一”之前连涨三周,在“十一”之后连跌三周,从12303元/平方米的高位稳步下跌至11617元/平方米。在销售面积方面,最新一周(10月17日至23日),广州十区二县市网签共1742套一手住宅,环比上升16.76%。

对此,合富置业首席市场分析师龙斌对本报表示:“目前广州楼价总体比较稳定,降价潮倒还没出现。”

龙斌认为,广州楼市历来比较理性,自用需求占比较大,投资以长线投资为主。而且广州的房价甚至比一些二线城市还低,泡沫相对较小。

“广州的房价没有北京、上海、深圳那么高,广州中心区的房价仅相当于北京的五环以外,上海等地出现的降价潮和退房潮,在广州还没有出现。”前述房产中介人员说。

龙斌分析,广州的房地产企业的资金情况都还可以,但如果信贷继续趋紧的话,广州楼市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新楼盘为了迅速回笼资金,采取打折优惠等形式促销,但打折幅度有限。”



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